郑州花园口村一条街位置

808来了?拉开花园口改造大幕的建业富力尚悦居，究竟怎样?

写在前面：

几个月的疯狂过后，在如今的调控潮下，楼市也该回归平静和理性了，我们也终于有时间一起坐下来喝杯茶，聊聊产品，聊聊开发商，聊聊情怀……

今天我们来聊产品。

不知你是否留意过公交候车亭或是其他地方的房地产广告，其中有一则赫然印着“808来了”的字样，这就是今天要说的—建业富力尚悦居。

如今大北区的三个纯新盘，融创瀚海大河宸园，和昌林与城，已经过了北四环，位置太靠北，相比之下，中州大道北段沿线的建业富力尚悦居位置要好太多。其实，建业拿下花园口镇的改造已经很久了，却迟迟未动，作为花园口镇改造的起步，尚悦居终于来了，说了好久的花园口镇终于要动了，可为什么选“808”作代号？

“808”是什么？

“808”是808公顷，是808万平方米，是12000多亩土地，是超大的体量！

在连霍北以中州大道为界，西侧有个小地块夹在正弘澜庭叙和中州大道之间，叫尚悦居，中州大道东侧的花园口镇土地名字未定，不过号称“开启城市未来的808公顷”，“808”来源于此。

蓝图很好，尤其是808公顷，可以让你听得热血沸腾，如痴如醉。

由谁开发？

上一次，还是在五龙口的五龙新城，这一次，又转战惠济区花园口。

继五龙新城之后，建业、富力、易居将联合开发惠济区花园口镇项目，尚悦居是整个大项目的起步项目，位置比五龙新城要好。

开发商基本信息

整体项目从体量上来说，不可谓不大，可以说是超级大，如果单独一家公司开发确实比较困难，富力建业未来要在这片广袤的土地上耕作了。

土地以建业为主。建业的招牌就是无言的影响力，建业是拿地的先锋，在惠济区曾开发金洼村城改项目建业花园里，现在又接过花园口镇的合村并城。

富力操盘。富力以装修起家，在全国开发的大多数是精装修盘。“居”系列属于富力的中高端产品系。

易居营销。易居的资源毋庸置疑，拥有多年的各类楼盘代理经验。

大北区的竞争本来就很激烈，不少楼盘借着这轮涨价潮，价格也一路虚高，建业富力确实具有很强的品牌竞争力，希望他们的加入，能够促进大北区品质层面的竞争，为买房的人提供更多选择。

怎样的区位？

1周边环境

尚悦居位于郑州北部的惠济区，贾鲁河以北，中州大道以西，地块夹在正弘澜庭叙和中州大道之间，在808公顷的西南角，距离市中心火车站直线距离约13公里。

先看一张图，尚悦居的大致位置

其实这个位置挺特别的，属于城市发展带与交通要道的交汇处▼

从惠济区来看，与天地湾、花园里相比，它算是最亲近东区的，虽然行政划分归属于惠济区，但与它以一条中州大道相隔的东侧就是杨金片区，杨金片区位于东区北龙湖以北，区域价值不错，但因为被一帮小开发商折腾，区域没有带头大哥，生生被玩坏了，所以价值大打折扣。

从中州大道沿线来看，与东区金水路沿线相比，它算是最远离东区的，目前中州大道以西能享受到东区价值外溢的更多是因为如意湖CBD的存在，北三环以南，金水路以北的这片区域。

从长远来看，这里应该是可以享受到未来东区的辐射的，后期沿中央大道到北龙湖挺方便。

接着把图拉大，看第二张图

为了更直观，看第三张图，周边环境实拍图

中州大道向西看去，尚悦居地块周边给人的感觉还是比较荒的，附近有几条小路还是土路，人烟稀少，再加上南侧水源近乎枯竭的贾鲁河，风景并不那么美丽。贾鲁河现在已经开始综合整治，预计明年年底可以治理好。这个片区，要靠几个项目相辅相成撑起来。

地块附近5个不利因素

1、东侧紧邻中州大道，车流量大，未来居住可能会受噪音和粉尘污染，对中州大道的隔离能否解决好？

2、北四环立交到连霍高速这一段，目前是地面形式，后期如果规划为高架，影响可能会更大，最东侧的房源慎选；

3、南侧紧邻滨河路，规划双向四车道，对最南侧第一排临路楼栋影响较大；

4、北侧规划有大体量商业综合体，未来人流、车流可能比较大，略嘈杂；

5、注意东南方向位于杨金片区的马头岗军用机场，以及南边杓袁村配套的军用油库，也正因为附近有机场，项目住宅有48米的限高。

2交通情况

先上图，尚悦居周边道路情况

周边几条道路现状实拍图

地块东侧是中州大道，自驾比较方便，有公交站点，而周边其他道路都处于在修或待修中，以后也可以沿着附近的东西向道路向西直达花园路。英才街东延变为科达街，据悉，科达街目前在铺石灰。南侧的滨河路现在还是一条土路，据说已经招标，规划双向四车道，工期约一年。西侧的乐飞街是尚悦居和澜庭叙之间的一条小路，规划为双行道。

项目东侧中州大道上的公交站点

地铁方面，尽管没有澜庭叙位置佳，但地铁2号线北延线也能覆盖，在花园路科达街规划有站点。目前2号线最北端的终点站是刘庄，北延线从刘庄向北，在开元路折向西，6个站点全在惠济区，预计2020年开通。

而至于后期花园口镇12000多亩的土地，只有6号线向北的一个地铁站点，东西向没有线路支持，这个站点周边可以便捷乘坐地铁的最多也就几个地块，其他地块就太远了。在这一点上，808的缺点就比较突出。

3关于配套

配套就比较鸡肋了，目前配套和周边不确定的东西实在太多。正如之前所说的，这个片区，要靠几个项目相辅相成撑起来。

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教育方面

尚悦居在地块东南角仅规划有一个幼儿园，是目前售楼部的位置。没有规划中小学，可能后期会划到澜庭叙配建的迎宾路中心小学，也可能划分到周边其他学校。

售楼部后期会改成一所幼儿园

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商业方面

尚悦居地块由科达街分成两部分，南边是首推的住宅，北边是大体量商业，但不知商业能否做起来，预计在住宅之后推出，住宅交房时可能会有部分开业，这里存在很大的不确定性。不过，社区自身规划有一些小商业。

另外，向西看去，有惠济万达，预计今年11月份开始运营，自驾的话约12分钟的车程，后期地铁2号线北延线开通后也可乘坐地铁，不过坐公交挺耗时间的。再者，还有北大学城以及附近已经交房的天地湾小区的配套，入住后旁边澜庭叙的商业也会成熟，应该能满足业主的基本生活需求。

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医疗方面

距惠济万达西侧的惠济区人民医院约12分钟的车程，其他医院多集中在北大学城附近。此外，社区配建的小商业里应该会有小诊所，希望交房后医疗能跟得上。

如何规划？

1地块情况

两块地基本均为底价拿地，50号商务金融地块74.75亩，约合383万/亩；51号住宅地块67.31亩，约合342万/亩，容积率小于2.5，因为附近有军用机场，限高48米，意味着最高只能建16层。

先看第一张图

放大来看第二张图

其实，尚悦居只能说是一个小项目，住宅地块67亩，虽然后期有大部队花园口镇改造做铺垫，但毕竟太过于分散，无法与“808”的花园口镇形成规模效应。而且，“808”公顷目前只是画了个饼，一切都还只是规划，近几年也不用考虑中州大道以东的这块土地会带来些什么影响。

如果和万科紫台作比较的话，同样是和后期大体量的地块分隔开，但不同的是，尚悦居商业配套在一期旁边。

2产品情况

作为“808”的起步项目，富力应该会用心去做，不然中州大道东边那808公顷土地怎么玩？

去往售楼部的路比较拐，要经过一段景观示范区，没有特别的指引。

案场的沙盘上没有明确标注保障房的位置，也没有见到类似于不利因素公示的牌子或者标示。看户型和建材展示还要去往二楼，有些不方便。

尚悦居容积率2.5，全部小高，和澜庭叙相比没优势，但和大北区绝大多数项目相比优势还是比较明显的。规划10栋15-16层新中式风格的小高层，其中，东北角的3号楼是保障房，将会单独划院，单独管理，出入口在社区外。

尚悦居地块效果图

也许是因为限高，又要做足容积率，所以楼栋排布不是正南正北的朝向，特别是最西侧的那栋楼，坐西朝东，怪异的朝向，开发商真真是实现了土地最高利用率，也是醉了。

关于小高层一层送院的问题，置业顾问目前的说辞是未定。社区人车分流，车位配比1:1，据说地上规划有少量的机动车位，后期不启用。

有什么户型？

1户型配比

尚悦居户型配比

尚悦居规划10栋小高层，约896套房子。户型有77㎡两房，少量89㎡小三房，97-118㎡三房和133㎡四房，其中主打97㎡和118㎡三房，占比最大，133㎡四房占比也不少。两房、小三房、三房、四房都有，偏刚需的90㎡以下小户型集中在坐西朝东的4号楼上。

2户型图

说到户型，比五龙新城有进步，不过五龙新城的户型也确实太糟，不过作为一个北方人，还是总觉得有哪里不对劲。

主力户型有四个，最多的是97㎡和118㎡的三房，其次是133㎡的四房，以及主要分布在4#楼上的77㎡的两房。4号楼坐西向东的朝向，卧室都是朝西的，会受到西晒影响，而且楼下就是机动车地下车库入口，较低的楼层会受到较大影响，这栋楼不推荐。

在此简单说下占比较大的97㎡三房和118㎡四房。

在此插一句，售楼部的纸质户型图无楼层平面图显示，也未标明尺寸，平面图就不说了，连尺寸也没有，这样的户型图也就只能看看有几个房间了。

97㎡的三房户型图

从户型来看，确实是三开间朝南，但唯一的阳台没有设计在客厅或主卧，反而在次卧，次卧一加阳台绝对是暗的，据介绍客厅开间3.6米。

对于97㎡的三房双卫设计，主卧的暗卫确实占据了部分北向第三个房间的面积，部分人认为三口之家完全用不了两个面积不小的卫生间，但也有人认为97㎡能做到2卫不必苛求过多，这一点仁者见仁。

118㎡的三房户型图

南北狭长是这个户型最明显的特点，采光会受影响。这个户型阳台倒是连在了客厅，但没有采用推拉门，而是开了个小小的单扇门，这样设计降低了阳台使用的频率。户型也通透的不情不愿，要把北向次卧门常开着，否则很难通风。主卧卫生间带浴盆，这点和133㎡的四房相似。

此外，133㎡的四房也是南北狭长的户型，有些感觉不到大房子的舒适，阳台在次卧，主卧暗卫，对于四房来说，喜欢客厅带大阳台，不能接受暗卫的，建议慎选。

说说装修的几个亮点

看了样板间，做的还不错，富力的精装标准相对还是比较靠谱的，装修质量还算可以。下面说说装修的几个亮点。

1首先是各种收纳

户型都设有玄关，定制玄关柜（鞋柜、鞋架、抽屉），厨房橱柜（地柜、吊柜），卫生间洗漱柜、镜柜等。

入户玄关处定制的玄关柜

厨房橱柜（地柜、吊柜）

厨房橱柜内送垃圾桶，吊柜下设灯具。

卫生间镜柜

2其次是入户门

贴心入户挂钩，2.3米高的子母门，但注意不是指纹密码锁，配置的锁看起来有些单薄，户内门也都是加高木门。

3再说下室内

客餐厅、卧室墙面全部贴有壁纸，铺设地暖，但新风系统待定。卫生间比一般的精装交付多了淋浴花洒和浴霸，稍大户型的主卧卫生间配有浴盆，坐便旁配不锈钢厕纸架，防溅插座等。

客厅样板间实拍图

阳台安装晾衣架，安装洗衣机用水龙头，地漏，防溅插座等。

4最后是几个附加的安防智能化

除了小区大门的第一处门禁，精装入户大堂处还有一道门禁，需要刷卡才能进入。此外还附加有几个安防智能化，比如楼体红外幕帘、人脸识别、厨房燃气报警、户内紧急呼叫按钮等。

写在最后：

尚悦居和澜庭叙是邻居，竞争不可避免，但如今澜庭叙处于尾盘状态，所以两者的竞争又没有太多交集。如果说大北区的纯新盘和昌林与城适合刚需，那么尚悦居就有些偏改善了。

对比曾经联合开发的五龙新城，尚悦居无论从位置还是产品档次上都有明显的提升，不管是施工质量，还是用材用料都可以放心，但产品部分还需要多下功夫。不过从目前来看，建业富力的优势并不是产品本身，卖的就是品牌。

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